Administração transparente exige compromisso e responsabilidade de todos

Alguma vez você duvidou da honestidade do seu síndico?

Pois bem: se a resposta for afirmativa, não deixe de ler este breve artigo, que traz algumas dicas para prevenir e, se for o caso, identificar as fraudes mais comuns. Antes de abordar os problemas, não é excesso lembrar que a existência e as obrigações do síndico estão previstas no artigo 22, da Lei 4.591/64. Se o leitor é um condômino informado, não pode deixar de atentar para as letras “f” e “g”, que impõem ao síndico a obrigação de “prestar contas à assembléia dos condôminos” e “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”.

Aqui é necessário comentar estas duas alíneas da lei. Na letra “f”, prestar contas é submeter todos os balancetes, livros e demais documentos relacionados à entrada e saída de valores a uma análise minuciosa. Contudo, na maioria das vezes, ocorre o inverso, pois o conselho consultivo limita-se a dar uma “passada de olhos” nos documentos e, logo em seguida, aprova as contas sem qualquer cerimônia durante a assembléia. Se esta conduta é resultante de mera preguiça ou decorre de outras razões, vale dizer que na maioria das vezes é justamente esta atitude que provoca a ação de síndicos mal intencionados.

Ao conselho fiscal da mencionada “passada de olhos” vai um aviso: a sua responsabilidade é solidária à do Síndico. Para deixar claro, segue um exemplo. O síndico que desvia valores durante a sua gestão comete o crime de apropriação indébita, conforme determina o artigo 168, em seu inciso II, do Código Penal Brasileiro. O conselho fiscal que deixa de fiscalizar os atos praticados pelo administrador responde solidariamente por crime de omissão, mesmo que não tenha auferido qualquer tipo de proveito.

A alínea “g” responsabiliza síndico pela guarda de todos os documentos para uma eventual perícia contábil na documentação. A responsabilidade de guardião dos documentos atribuída pela lei não dá ao administrador a propriedade sobre a documentação. Muito pelo contrário: a lei diz que os comprovantes e livros pertencem a todos os moradores, e é obrigação do síndico garantir à coletividade o livre acesso a estes.

Qualquer obstáculo pelo síndico ao acesso das informações atinentes ao condomínio não deve ser visto com bons olhos.

O direito de acesso ás informações decorre de um princípio lógico. Assim como o parágrafo 3º, artigo 12, da Lei 4.591/64 impõe ao condômino a obrigação de contribuir para o rateio das despesas condominiais, este passa a ter interesse direto no destino das verbas que lhe foram arrecadadas.

DELITOS MAIS COMUNS

Com relação às fraudes na administração do condomínio, é possível observar que as mais comuns decorrem por mera distração dos condôminos, como nos casos onde:

a) o síndico deixa de recolher os impostos (INSS):

b) a arrecadação de valores para a manutenção dos elevadores não é repassada á empresa que está prestando os serviços:

c) o síndico superfatura as obras, aparecendo com os falsos orçamentos:

d) o síndico atrasa o pagamento de luz e água do prédio e vai rolando a dívida sem o conhecimento dos moradores:

e) o síndico faz vistas grossas no recolhimento de cotas condominiais de alguns condôminos em troca de favores:

f) o síndico executa obras sem a devida aprovação da coletividade e sem assembléia própria:

g)o síndico manipula as garagens para auferir lucros:

h) o síndico desvia material adquirido para a limpeza, pintura, manutenção, etc.

Para prevenir dissabores e surpresas desagradáveis, não há nada melhor do que a formação de um conselho consultivo atuante e participativo. O policiamento por parte dos conselheiros, além de identificar fraudes, inibe a ação criminosa de pessoas mal intencionadas.

Se o leitor é um dos infelizes condôminos que está tendo problemas com a má administração, tem que proceder da seguinte forma:

1) solicitar uma cópia integral de todos os documentos para submeter a um perito autorizado pelo CRC, visando apurar irregularidades nas contas. Caso o síndico não entregue todos os documentos, faz-se necessária a propositura de uma medida cautelar de exibição judicial:

2) verificadas as irregularidades por meio do laudo pericial, cabe ressarcimento dos valores na esfera cível e a apuração da responsabilidade dos envolvidos na esfera criminal.

Os procedimentos básicos são estes, mas é importante tomar cuidado com fofocas e acusações infundadas, pois imputar fato criminoso a terceiro sem provas também se caracteriza crime.

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