As contas do condomínio: Ordinárias e Extraordinárias

Existe certa dificuldade com relação às contas do condomínio, pois genericamente são “ordinárias”, “extraordinárias”, “fundos de obras” e “fundo de reserva”.

Quando uma conta necessita de rateio, por estar com o saldo baixo, mas o condomínio tem dinheiro em outras contas, há uma tendência em tirar de uma para colocar na outra. Mas isso não é certo. 

As contas ordinárias são destinadas ao pagamento das despesas ordinárias e, as extraordinárias, para pagamento de despesas extraordinárias.

A exemplificação das despesas ordinárias está na Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), que diz que a obrigação de pagar as despesas extraordinárias é do locador. E, no artigo 22, X, § único, discrimina (não exaustivamente), as despesas extraordinárias, considerando como as que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício: “

a) Obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva”.

E o artigo 23 diz que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio, qualificando-as como as necessárias à administração respectiva, especialmente: 

“a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer:

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação”.

Importante ressaltar, com relação à alínea “i”, que não havendo caixa suficiente para o pagamento das despesas ordinárias, pode ser utilizado o fundo de reserva, em caráter de urgência mas, como se vê, tem que ser reposto. Isso porque o fundo de reserva se destina a cobrir despesas imprevisíveis e inadiáveis e não despesas ordinárias.

A concluir-se que se a arrecadação tem uma destinação, deve ela ser respeitada.

Como se vê, as arrecadações tem destinação certa e não podem ser desviadas. Por exemplo, usar a conta ordinária para cobrir obras ou vice-versa. 

Se fosse permitido usar as verbas de várias contas indiscriminadamente, não haveria razão para existir a separação em “ordinárias”, “extraordinárias”, “fundo de reserva” etc. Bastaria juntar tudo numa única conta.