Blog Síndicos de Brasília
INCC
Os condomínios e a desinformação dos bancos
Embora as contas dos condomínios fiquem no setor de contas jurídicas, é preciso deixar bem claro que condomínio não é pessoa jurídica
Quando os condomínios abrem conta-corrente em uma agência bancária, ela é movimentada no setor de contas jurídicas. Ocorre que há muita desinformação por parte dos bancos do que vem a ser um condomínio.
Os bancos deveriam proporcionar palestras aos seus gerentes sobre condomínios. Eles demonstram enorme desconhecimento da matéria, o que é inadmissível.
Embora as contas dos condomínios fiquem no setor de contas jurídicas, é preciso deixar bem claro que condomínio não é pessoa jurídica. O condomínio não tem personalidade jurídica, porque não está entre o rol das pessoas jurídicas do artigo 44 do Código Civil, que diz que são pessoas jurídicas de direito privado as associações, as sociedades e as fundações. Silencia com relação aos condomínios.
O que é então? O condomínio é uma comunhão de interesses dos proprietários, sem personalidade jurídica, que possuem unidades privativas e participação percentual nas áreas comuns, de acordo com o tamanho de suas unidades.
Assim, não há que se falar em contrato social nem em estatutos e sim em Convenção Condominial.
Por outro lado, nas empresas jurídicas, está expresso no contrato social quem por elas assina e se é em conjunto ou separadamente. Nos condomínios não existe isso, salvo disposição diversa da Convenção Condominial. Porque o representante legal do condomínio é o síndico. Assim, não há que se pedir documento comprobatório para saber quem assina pelo condomínio e se é em conjunto ou isoladamente, salvo a ata da assembleia que elegeu o síndico.
Diz o artigo 1.348 do Código Civil que compete ao síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.
Assim, o síndico tem poderes indiscutíveis para abrir, movimentar e fechar conta-corrente, fazer aplicações e, inclusive, outorgar esses poderes a outrem.
Leia-se o parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
Neste ponto, deve ser ressaltado que o artigo não fala em aprovação prévia da assembleia e sim em “aprovação da assembleia”. Dessa forma, a exigência de ata da assembleia aprovando a transferência de funções a uma administradora de condomínios não é pertinente. O que ocorre é que, posteriormente, a contratação de uma administradora para o condomínio poderá ser aprovada ou ratificada em assembleia posterior. Mas pode acontecer também que não se coloque esse item na “Ordem do Dia” da assembleia, mas a administradora escolhida continua administrando o condomínio. Ocorreu, nesse caso, a ratificação ou aprovação tácita.
Se os gerentes das agências bancárias tivessem melhor orientação e, assim, fizessem menos exigências desnecessárias, simplificaria muito o trabalho dos condomínios.
Quando os condomínios abrem conta-corrente em uma agência bancária, ela é movimentada no setor de contas jurídicas. Ocorre que há muita desinformação por parte dos bancos do que vem a ser um condomínio.
Os bancos deveriam proporcionar palestras aos seus gerentes sobre condomínios. Eles demonstram enorme desconhecimento da matéria, o que é inadmissível.
Embora as contas dos condomínios fiquem no setor de contas jurídicas, é preciso deixar bem claro que condomínio não é pessoa jurídica. O condomínio não tem personalidade jurídica, porque não está entre o rol das pessoas jurídicas do artigo 44 do Código Civil, que diz que são pessoas jurídicas de direito privado as associações, as sociedades e as fundações. Silencia com relação aos condomínios.
O que é então? O condomínio é uma comunhão de interesses dos proprietários, sem personalidade jurídica, que possuem unidades privativas e participação percentual nas áreas comuns, de acordo com o tamanho de suas unidades.
Assim, não há que se falar em contrato social nem em estatutos e sim em Convenção Condominial.
Por outro lado, nas empresas jurídicas, está expresso no contrato social quem por elas assina e se é em conjunto ou separadamente. Nos condomínios não existe isso, salvo disposição diversa da Convenção Condominial. Porque o representante legal do condomínio é o síndico. Assim, não há que se pedir documento comprobatório para saber quem assina pelo condomínio e se é em conjunto ou isoladamente, salvo a ata da assembleia que elegeu o síndico.
Diz o artigo 1.348 do Código Civil que compete ao síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.
Assim, o síndico tem poderes indiscutíveis para abrir, movimentar e fechar conta-corrente, fazer aplicações e, inclusive, outorgar esses poderes a outrem.
Leia-se o parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
Neste ponto, deve ser ressaltado que o artigo não fala em aprovação prévia da assembleia e sim em “aprovação da assembleia”. Dessa forma, a exigência de ata da assembleia aprovando a transferência de funções a uma administradora de condomínios não é pertinente. O que ocorre é que, posteriormente, a contratação de uma administradora para o condomínio poderá ser aprovada ou ratificada em assembleia posterior. Mas pode acontecer também que não se coloque esse item na “Ordem do Dia” da assembleia, mas a administradora escolhida continua administrando o condomínio. Ocorreu, nesse caso, a ratificação ou aprovação tácita.
Se os gerentes das agências bancárias tivessem melhor orientação e, assim, fizessem menos exigências desnecessárias, simplificaria muito o trabalho dos condomínios.
Dentre várias definições da palavra “MEDIANTE” temos as seguintes: adj. Que pode ser utilizado como intermediário. prep. Através de; com a intervenção de: mediante a sua solicitação, eu quero ser ressarcido. Com a assistência (ajuda) de: mediante uma cirurgia, conseguiu diminuir o estômago. Em consequência de; em razão de: ele vai conseguir o emprego mediante indicação.
ResponderExcluirCom base nessas definições, entendo que o legislador utilizou no parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil a palavra “MEDIANTE” para definir qual seria a forma de transferência dos poderes de representação do condomínio e o sentido da palavra leva ao entendimento de que tal transferia deveria ser previamente aprovada pela assembleia geral.
Não entendo como lógico um síndico transferir a outrem tais poderes e posteriormente solicitar autorização de assembleia ou sua ratificação, nesse sentido a decisão da assembleia não estaria sendo soberana uma vez que em não sendo ratificada a transferência, como fica o ato praticado pelo síndico e os atos de seu representado? Seriam nulos ou deveriam ser anulados? Mantendo-se todos os atos praticados a decisão da assembleia estaria sendo respeitada?
Marcelo Campos de Alcântara