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Gestão condominial cresce no Brasil, mas apresenta problemas

Atividade tem sido exercida de forma irregular e causado prejuízos financeiros, legais e morais a condôminos no país




A atividade de síndico profissional é uma das carreiras que tem crescido de forma acentuada no Brasil. O motivo vem da quantidade de pessoas que vivem em condomínios.

Segundo dados do IBGE 2022, já são mais de 27 milhões de pessoas que moram em apartamentos. Só no estado de São Paulo são mais de 8 milhões, o que corresponde a 29% do total do país, seguido pelo estado do Rio de Janeiro com mais de 4 milhões, equivalente a 14%.

O valor da arrecadação supera os R$ 61 bilhões, o que representa grande responsabilidade não só pelo valor financeiro, mas, sobretudo, pela segurança e valorização patrimonial que estão envolvidas.

Devido ao crescimento das exigências legais e à demanda dos moradores por maior transparência, dedicação, capacitação e eficiência, tem crescido a busca por síndicos externos, os chamados síndicos profissionais.
Escolha

O síndico profissional é eleito ou escolhido para administrar o condomínio da mesma forma que o síndico morador — ambos regidos pelo Art. 1.347 do Código Civil — e ele pode ser morador ou não do condomínio.

Após a eleição, o síndico assume um mandato, que, de acordo com o Código Civil (Arts. 653 e 661), é definido quando alguém recebe de outrem poderes para que, em seu nome, pratique atos ou administre interesses, conferindo poderes de administração.

Esse conceito é fundamental, porque deixa claro que o síndico é o administrador do condomínio. Entre as atribuições de gestão, estão:
  1. Manutenção do patrimônio;
  2. Pessoal, seja ele próprio ou terceirizado;
  3. Movimentação financeira;
  4. Materiais adquiridos e mantidos;
  5. Segurança;
  6. Inadimplência;
  7. Gestão de riscos;
  8. Identificar as melhores oportunidades para aplicação dos recursos financeiros.

O profissional, então, responde civil e criminalmente, além do dever de atender a todas as legislações de segurança contra incêndio, tributária, trabalhista e as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que impactam os condomínios.
Consequências

Quando a administração de condomínio é realizada sem a aplicação dos princípios científicos da administração, há consequências indesejáveis, relacionadas a problemas de governança, fraca gestão de projetos e contratação desqualificada, como:

1) Aumento da probabilidade de ocorrer sérios problemas de governança, envolvendo os controles de gastos;

2) Má supervisão de atividades e serviços;

3) Inexistência ou fraca gestão de processos;

4) Gerenciamento ineficaz de resultados;

5) Falta de política de remuneração e de recursos humanos, com péssimos indicadores de desempenho;

6) Contratação de pessoal desqualificado;

7) Desperdício de materiais;

Profissionalização
Devido à falta de tempo dos próprios moradores em assumir a gestão, somado à complexidade crescente das exigências legais e da demanda por maior qualidade na gestão, o mercado condominial tem observado o crescimento da demanda pelo síndico profissional.

É importante destacar que essa opção traz para os condôminos grandes expectativas, pois espera-se que o condomínio seja bem administrado, o patrimônio dos condôminos seja preservado, todas as manutenções necessárias sejam bem realizadas, e que todas as exigências legais sejam cumpridas.

Esses profissionais para melhor atender aos condomínios e evitar encargos tributários, têm optado pela abertura de empresas prestadoras de serviços de sindicatura.

Mesmo tendo as mesmas responsabilidades que o síndico morador, quando fazem a opção de uma carreira profissional para administrar o patrimônio de terceiros ou ter um negócio nesse segmento, por ser atividade de administração, regulamentada pela Lei nº 4.769/65, é preciso o registro da empresa em Conselho de Classe, segundo o art. 1º, da Lei nº 6.839/80, e a indicação de um responsável técnico.

Essa afirmação é reconhecida pelo Parecer Técnico nº 1/2023, do Conselho Federal de Administração (CFA) sobre Administração de Condomínios. Além disso, é corroborada pelo parecer jurídico do advogado e especialista no tema, Cristiano de Souza Oliveira, sobre Administração de Condomínios, que trata da obrigatoriedade de registro nos CRAs das Empresas Administradoras de Condomínios e Empresas de Sindicatura condominial.

Diante do amplo arcabouço legal sobre o tema, o profissional que desejar empreender nessa atividade deverá ter sua empresa legalizada. Ou seja, habilitada com registro no CRA, não sendo obrigatório que ele seja um administrador, bacharel ou tecnólogo em gestão, mas que tenha o acompanhamento de um Responsável Técnico que poderá ser um bacharel ou tecnólogo em gestão, a este não sendo necessário compor a sociedade da empresa.

Fiscalização dos CRAs
Os Conselhos Regionais de Administração (CRAs) têm recebido com frequência denúncias sobre empresas administradoras de condomínios e empresas de sindicatura não registradas. O motivo é que muitas delas têm realizado concorrência desleal, relacionada ao preço do serviço, agindo em desacordo com a legislação brasileira, além de reclamações sobre a qualidade dos serviços oferecidos.

Segundo o Art. 7º, da Lei nº 4.769/65, estão entre as competências do CFA: orientar e disciplinar o exercício da profissão e promover estudos e campanhas em prol da racionalização administrativa do país. Já o Art. 8º estabelece que compete aos CRAs fiscalizar, na área da respectiva jurisdição, o exercício da profissão de administração, além de organizar e manter os registros e dar execução às diretrizes formuladas pelo CFA.

De acordo com a Resolução Normativa do CFA nº 519, de 18 de julho de 2017, cabe a esses profissionais exercerem sua profissão com total responsabilidade, honra e dignidade, aprimorando seus conhecimentos técnico-científicos em benefício do cliente.

Além disso, devem cumprir a lei e zelar pela correta aplicação da Ciência da Administração e pelos princípios e preceitos do Código de Ética dos Profissionais de Administração, sob pena de sofrerem sanções cabíveis em caso de descumprimento.

É indispensável que haja qualidade, responsabilidade e ética nos serviços prestados aos condomínios, sejam pelas empresas administradoras ou de sindicatura. Só assim haverá a devida valorização da atividade que no futuro irá dominar a administração dos condomínios: sejam eles residenciais, comerciais ou mistos.
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