STJ barra cobrança em dobro para casas maiores e reforça isonomia em condomínios

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu afastar uma regra de rateio de despesas condominiais que previa a cobrança de cota dupla para casas maiores em um condomínio residencial. Ao negar o recurso especial apresentado pelo condomínio, o colegiado manteve o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que já havia anulado o critério por considerar que ele feria os princípios da isonomia e da proporcionalidade entre os condôminos. O caso tramita no REsp 1.797.345.

Pela regra questionada, as casas do modelo “Palmeira”, com cerca de 311 metros quadrados, pagariam duas cotas condominiais, enquanto as unidades menores, como as do modelo “Azaleia”, com aproximadamente 155 metros quadrados, pagariam apenas uma. No entanto, o STJ entendeu que o critério adotado deixou de considerar a existência de imóveis com áreas intermediárias dentro do mesmo empreendimento, criando uma distorção na divisão das despesas comuns.

O relator do caso, ministro Raul Araújo, destacou que a convenção condominial, embora possa estabelecer formas próprias de rateio, não pode produzir tratamento desigual injustificado entre proprietários em situações semelhantes. Para o colegiado, a fórmula adotada pelo condomínio simplificou excessivamente a realidade do empreendimento ao tratar apenas os extremos — casas menores e maiores — sem observar a diversidade de metragens existentes.

Com isso, prevaleceu o entendimento de que a cobrança das despesas deve respeitar parâmetros mais compatíveis com a fração ideal e com a área efetiva de cada unidade, preservando o equilíbrio e a igualdade entre os condôminos. A decisão também reforça que a autonomia das assembleias condominiais não é absoluta e encontra limites nos princípios legais que regem a vida em condomínio.

Para Paulo Melo, presidente do Instituto Nacional de Condomínios e Cidades Inteligentes (INCC), o julgamento serve de alerta para síndicos, administradoras e moradores sobre a necessidade de critérios técnicos e juridicamente seguros na definição das cotas condominiais. “Essa decisão do STJ é muito importante porque deixa claro que o rateio das despesas em condomínio não pode ser feito de maneira simplista ou injusta. Quando a regra cria privilégios ou penaliza determinados moradores sem observar a realidade completa do empreendimento, ela acaba ferindo a isonomia e gerando insegurança jurídica”, afirmou.

Na avaliação de Paulo Melo, o caso também mostra que convenções e deliberações assembleares precisam ser construídas com responsabilidade. “A assembleia é soberana para deliberar, mas essa soberania não está acima da lei. O condomínio precisa buscar critérios equilibrados, transparentes e compatíveis com a fração ideal de cada unidade, evitando conflitos e judicializações que desgastam toda a coletividade”, completou.

A advogada Priscila Pedroso, especialista em Direito Condominial e diretora jurídica do INCC, ressalta que a decisão do STJ reafirma um entendimento importante sobre os limites da autonomia privada dentro dos condomínios. “O tribunal reconheceu que a convenção pode até estabelecer critérios diferenciados de rateio, mas isso não autoriza a criação de modelos arbitrários ou desproporcionais. Quando há unidades intermediárias e elas são desconsideradas, a cobrança perde a racionalidade e viola o princípio da igualdade entre os condôminos”, explicou.

Segundo Priscila, o julgamento deve incentivar uma revisão mais criteriosa das convenções condominiais em todo o país. “Muitos condomínios ainda adotam modelos de cobrança antigos ou pouco técnicos, que acabam sendo questionados judicialmente. A melhor saída é sempre estruturar o rateio com base em critérios objetivos, juridicamente defensáveis e ajustados à realidade do empreendimento, para preservar a harmonia condominial e evitar passivos futuros”, destacou.

A decisão da 4ª Turma reforça um recado claro ao setor condominial: a busca por soluções práticas na divisão das despesas não pode atropelar o princípio da igualdade. Em um cenário de empreendimentos cada vez mais complexos e com perfis variados de unidades, a definição das cotas exige atenção redobrada à legalidade, à razoabilidade e ao bom senso.